När det kommer till att fastställa hyran för din bostad eller vad du kan begära i hyra när du hyr ut finns det flera faktorer att ta hänsyn till. Här får du veta mer om skillnaderna i hyressättning mellan hyresrätter, bostadsrätter och fastigheter. Allt för att undvika missförstånd och tvister längs vägen.
Under 2019 skärptes reglerna kring vad som anses vara en skälig andrahandshyra. Om du hyr ut din hyresrätt i andra hand har du inte rätt att ta ut en hyra som är högre än vad du själv betalar. Du får göra ett tillägg om du hyr ut lägenheten med möbler, utrustning och andra nyttigheter men det tillägget får inte överstiga 15 procent av din egen hyra. Eventuella tillägg för annat som ingår i upplåtelsen, till exempel el eller bredband, får inte överstiga vad du själv betalar för dem.
Om du hyr ut en del av din lägenhet, till exempel ett rum, bestäms hyran i proportion till uthyrningsdelens storlek i förhållande till resten av lägenheten. Om hela lägenheten är 60 m2 och du hyr ut ett rum som är 20 m2 är alltså en skälig hyra för rummet en tredjedel av din egen hyra.
Vad gäller för bostadsrätter och fastigheter?
När det kommer till att räkna ut andrahandshyra för en bostadsrätt eller en fastighet är det lite mer komplicerat. Då gäller i stället lagen om uthyrning av egen bostad där det anges att hyran inte påtagligt får överstiga kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden.
Kapitalkostnaden innebär en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Vilka lån du som hyresvärd eventuellt har tagit för att köpa bostaden och vad de kostar i ränta och amortering har ingen betydelse. Om du nyligen har köpt bostaden kan inköpspriset visa bostadens marknadsvärde, annars kan du undersöka vad liknande bostäder i närområdet har sålts för i närtid.
Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över Riksbankens referensränta. Referensräntan bestäms av Riksbanken två gånger om året, den 1 januari och den 1 juli. Om referensräntan till exempel är 4 procent är en skälig avkastningsränta alltså inte högre än 6 procent. Skulle referensräntan höjas kan hyresvärden höja sin avkastningsränta med motsvarande.
Om din bostad har ett marknadsvärde på 2 000 000 kronor ger en avkastningsränta på 2 procent en årlig avkastning på 40 000 kronor. Bostaden har då en månatlig kapitalkostnad på 3 333 kr.
Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om du hyr ut bostaden möblerad får ett tillägg göras, likt tillägget vid andrahandsuthyrning av en möblerad hyresrätt.
Om du endast hyr ut en del av en bostadsrätt eller fastighet ska du, precis som för hyresrätter, se till hur stor del av bostaden som hyrs ut i proportion till den totala ytan.
Prövning av skälig hyra i hyresnämnden
Hyresnämnden prövar om en hyra är skälig eller inte om en hyresgäst begär det. Om nämnden anser att hyran inte varit skälig kan hyresvärden bli återbetalningsskyldig upp till två år tillbaka i tiden. Återbetalningsskyldigheten gäller skillnaden mellan hyran som hyresgästen faktiskt har betalat och vad en skälig hyra skulle ha varit. En ansökan ska göras senaste tre månader efter det att hyresavtalet har upphört.
KyrkAs Privatjuridik
Behöver du hjälp när det gäller andrahandsuthyrning eller har andra frågor inom privatjuridik? Om du har juristförsäkringen KyrkAs Privatjuridik genom ditt medlemskap är du välkommen att kontakta HELP Försäkring. Då får du snabbt kontakt med en jurist som kan ge dig både förebyggande rådgivning och hjälp vid domstolsärenden, utan timkostnad. Logga in med BankID på Min sida, mejla till info@helpforsakring.se eller ring HELPs kundservice på 0771–985 200 så får du hjälp. På Min sida kan du också själv upprätta viktiga digitala avtal, om du så önskar.
Text: Emma Linderståhl, senior jurist på HELP.
